08.09.2017, 14:50  

Les prix de l'immobilier repartent à la hausse en Valais

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Le marché de l'immobilier est toujours très actif. A Sion, les prix des logements ont augmenté de 34,2% en cinq ans.

 08.09.2017, 14:50   Les prix de l'immobilier repartent à la hausse en Valais

En 2016, le marché montrait quelques signes d’essoufflement, surtout pour la vente de villas. En 2017, la tendance est à nouveau haussière pour tous les types de logements. Les appartements se situent à un niveau record.

En 2017, les prix de l’immobilier valaisan sont orientés à la hausse, dans tous les domaines. C’est l’information essentielle qui ressort de la dernière livraison de l’Indicateur immobilier BCVs. Des niveaux record sont atteints. «L’indicateur immobilier BCVs a atteint son niveau historique le plus élevé au deuxième trimestre 2017. Le retournement de tendance pressenti à la fin de l’an passé ne s’est donc pas manifesté», constate le Centre d’information et de formation immobilières...

En 2017, les prix de l’immobilier valaisan sont orientés à la hausse, dans tous les domaines. C’est l’information essentielle qui ressort de la dernière livraison de l’Indicateur immobilier BCVs. Des niveaux record sont atteints. «L’indicateur immobilier BCVs a atteint son niveau historique le plus élevé au deuxième trimestre 2017. Le retournement de tendance pressenti à la fin de l’an passé ne s’est donc pas manifesté», constate le Centre d’information et de formation immobilières (Cifi) qui analyse le marché immobilier depuis 1994.

>>A lire aussi: l'indicateur immobilier BCVs

Une croissance des prix quasi continue en Valais

En prenant du recul, le Cifi constate que les prix de l’immobilier en Valais sont en progression presque ininterrompue. «Depuis 2002, les prix nominaux, soit les prix qui ne prennent pas en compte l’inflation, ont plus que doublé (+102.2%). Pour la même période, l’évolution à l’échelle nationale était de 71.8%. Cette progression s’explique d’une part du fait que le Valais rattrape en quelque sorte son retard dans le secteur, mais aussi par une demande en forte hausse, engendrée par une recrudescence de l’immigration ainsi que par l’afflux de nouveaux habitants provenant de la région lémanique. 

La présidente de la section valaisanne de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, Kathy Berset Solioz, estime qu’un effet psychologique a joué un rôle dans l’acte d’achat. «A force d’entendre que les prix sont à la baisse ont fait franchir le pas de l’achat à des personnes qui hésitaient.»

Le prix des villas augmente à nouveau

Après avoir reculé durant les quatre trimestres de 2016, le prix des villas est reparti à la hausse cette année avec +0,5% au premier trimestre, puis de +1,7% au deuxième. L’indice du prix des villas (base 100 en 1997) est remonté à 179,2 et retrouve le sommet historique atteint durant le courant de 2015. Sur une période de quinze ans, le prix des villas a plus que doublé en Valais alors que la progression des prix n’était que de 64,8% en moyenne nationale.

>>A lire aussi: pendant un temps, on a cru à un changement de tendance

Nouveau record pour les appartements

Le prix des appartements en propriété n’arrête pas d’augmenter. Cette hausse se poursuit sans interruption depuis 2003. L’appartement valaisan qui valait 100 000 francs en 1997 vaut 189 300 francs aujourd’hui. Il s’agit  d’un nouveau sommet historique, sommet qui est donc dépassé année après année. Lors du deuxième trimestre 2017, la variation des prix a été de 2,3%.
Globalement, l’indice des logements (qui additionne appartements et villas) est en hausse dans toutes les régions du canton, avec +0,5% dans le Valais central, +1,3% dans le Haut et +4,5% dans le Bas-Valais.

Hausse des prix des résidences principales dans les régions touristiques

L’élément à retenir dans les derniers chiffres publiés est le retour à la hausse enregistrée dans les régions touristiques valaisannes. Il faut préciser que l’indice immobilier BCVs ne prend en compte que les résidences principales dans son calcul. Après six trimestres consécutifs de recul, qui ont fait passer l’indice de 185,2 en 2015 à 178,5 au début de cette année, l’indice des logements des treize communes touristiques valaisannes regagne 0,8% lors de deuxième trimestre.

La situation varie d’une commune touristique à l’autre. A Bagnes, les prix atteignent un record historique ; la croissance démographique dans la commune joue un rôle dans cette situation, puisque, entre 2000 et 2016, la population bagnarde a crû de 27,4%.

A Champéry, après un recul en 2015, les prix sont repartis à la hausse pour quasiment égaler le précédent record. Par contre, à Zermatt, les prix fluctuent d’un trimestre à l’autre pour se situer actuellement au niveau de ceux de 2012.
En prenant un peu de recul, en établissant une comparaison à cinq ans, on constate toutefois que les prix de l’immobilier ont moins augmenté dans les communes touristiques qu’en plaine.

En hausse des prix au niveau suisse aussi

Les prix de l’immobilier sont aussi en progression sur le plan suisse, avec une hausse encore plus marquée qu’en Valais. Les prix des villas ont augmenté de 2,8% au deuxième trimestre de cette année et celui des appartements de 3,6%.

«Les prix valaisans ont augmenté par un effet de rattrapage, terminé aujourd’hui »

Interview d'André Glassey, spécialiste immobilier à la BCVs.

Pourquoi assistons-nous à une augmentation des prix immobiliers actuellement?
Il y a plusieurs raisons à cela. Premièrement, la demande reste forte. La démographie valaisanne est soutenue, plus forte qu’elle ne l’est au niveau national. Le Valais bénéficie d’une immigration nationale soutenue. De nombreux résidents provenant d’autres cantons viennent s’installer dans le canton. Il y a des personnes qui ne trouvent plus de logements à des prix abordables sur la Riviera et le bassin lémanique. Deuxièmement, les indices montrent que le Valais demeure bon marché dans le résidentiel de plaine par rapport à la région lémanique voisine. Si en parcourant 20 km, il est possible d’avoir un logement 20% moins cher, les gens ont tendance à se déplacer. Troisièmement, en comparaison avec la location, l’achat d’un bien immobilier est plus intéressant, en raison du maintien des taux hypothécaires à un niveau historiquement très bas.

Comment voyez-vous l’évolution des prix immobilier à l’avenir ?
Tout le monde s’attend à une évolution des prix plus raisonnable sur le moyen et le long terme. Le Valais a connu une hausse des prix qui a aussi été un effet de rattrapage, maintenant ce rattrapage a été réalisé. Plusieurs facteurs peuvent influence l’évolution des prix. Premièrement, la mise en application de la LAT va provoquer une raréfaction des terrains, puisque nous savons déjà que d’importantes surfaces vont sortir des zones à bâtir, ce qui devrait avoir tendance à pousser les prix à la hausse. Deuxièmement : l’évolution des taux hypothécaires. Si, à court terme, on ne s’attend pas à une envolée, on sait que lorsqu’on se trouve dans une situation historiquement basse, on ne peut qu’aller dans une direction haussière à terme. Troisièmement, pour le marché des résidences secondaires, l’évolution des cours de change va influencer les prix. Quatrièmement : la situation économique générale a également une influence sur le marché immobilier. Globalement, il n’y a pas beaucoup de facteurs qui orientent le marché dans le sens d’une baisse, mais il n’y a rien qui indique non plus une explosion des prix.

Le marché de la résidence secondaire n’est pas inclus dans l’indice immobilier BCVs. Comment ce marché particulier va-t-il évoluer? Avec la lex Weber, on pensait qu’avec la raréfaction de l’offre, les prix allaient exploser. Ce n’est pas le cas.
La lex Weber n’a pas eu l’effet escompté sur les prix parce qu’il y a eu une pléthore d’arrivées d’objets sur le marché. Aujourd’hui, cette arrivée massive est terminée, ce qui met un frein à la pression à la baisse. De plus, des incertitudes politiques ont été levées : il n’y aura pas de taxation des successions ; les forfaits fiscaux ne seront pas supprimés, etc. Des éléments qui pesaient eux aussi à la baisse. Un autre frein a été levé : désormais, les acheteurs étrangers ne sont plus freinés par les contingents de la lex Kohler. Cela me fait dire qu’il y a un avenir sur ce marché, même si d’autres éléments peuvent changer la donne, comme le fait que les jeunes préfèrent aujourd’hui Easyjet au chalet de papa.

A Sion, c’est le record du canton, les prix ont augmenté de plus d’un tiers en cinq ans. Comment expliquer cette poussée?
On était très bon marché avant, notamment sur les appartements en PPE, des terrains n’étaient pas valorisé à leur juste prix. La hausse s’explique en majeure partie par l’augmentation du prix des terrains.

Il existe une différence entre le marché de la location, qui semble saturé, et le marché de la vente. Comment l’expliquer?
Pendant longtemps, aucun investisseur institutionnel ne s’est intéressé au Valais, un canton périphérique vu comme exotique. Maintenant, les caisses de pension et les fonds immobiliers voient en Valais une opportunité d’investissement. Comme les placements sont frappés d’un taux négatif, des rendements de l’ordre de 2,5 à 3% sont intéressants pour eux. C’est ce qui explique qu’il y a de nombreuses constructions en Valais pour des logements de rendement. Comme il faut du temps entre le moment de la décision d’investir et la fin d’un chantier, il y a un léger décalage entre l’offre et la demande sur le marché de la location.

Est-ce le bon moment pour acheter ?
Si vous disposez des fonds propres nécessaires, malgré les restrictions imposées par la Confédération, vous trouvez actuellement des taux fixes à 10 ans très favorables. Le risque est relativement faible pour l’acheteur. Même si les prix immobiliers diminuent, le propriétaire qui utilise son bien ne sera pas impacté, ce qui ne sera par contre pas forcément le cas de quelqu’un qui achète comme placement, en vue d’une location, du fait d’un marché qui se tend. Le propriétaire peut profiter des taux bas pour amortir sa dette. Lorsque la banque évalue la situation de l’acheteur, elle utilise un taux d’intérêt calculatoire de 5% environ. La différence entre ces 5% et le taux réel peut être utilisé pour l’amortissement. Après 10 ans, le bien peut ainsi être amorti de l’ordre de 30%.


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